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观 栏｜单方面提高“房租”诉讼为何被法院驳回？......原创柴青海5 f( T4 B; `# x. i0 {$ K1 I
观栏2024年10月08日 13:21北京
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6 H; x2 _; T% D5 b观栏
* W/ P8 A: a1 q X, d1 P5 a. Q8 }) n依山凭四季，摇光顾琼窗，走走停停，路上的风景，浅浅絮絮，纸上的未来；柴先生法律/生活/影像日志微平台，更多精彩请关注新浪微博@柴青海律师 QQ : 439144088 邮箱：sunrise8841@163.com;: ~9 w3 A+ I- Q- G$ _) C3 q' T" M. s
! E- N& @/ J0 f& q- u长假前收到海淀区法院的裁判文书（2023）京0108民初41607号，又有一例涉J房产收租诉讼案件被法院驳回起诉，上次是石景山区法院、一中院和朝阳区法院，个中情形不一而足，相关法理和法律关系成为法院裁判的依据，附上代理这类案件的法律意见，其实诸多观点已经陈述和分享多遍，换个视角可能更清晰一点......
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案情：某单位向海淀区法院提出诉讼请求：要求被告H某向原告支付自2022年1月至2022年12月公寓住房租金7785元、2023年1月至2024年9月公寓住房租金13576.5元、2020年7月至2022年12月物业服务费4735.8元、2023年1月至2024年9月物业服务费2443.77元、取暖费1939.5元。H某为zhuan业人员，2007年转至地方工作。6 A7 X$ y9 z3 U9 z* t8 v' L7 ^
法律意见：2 p7 \5 w* K# F1 B
一、“此房租非彼房租”
- }* ?' I' r! l! V' ~; v S本案中房租的概念和涵义有别于一般意义上的房屋租金，与民事法律关系层面的房屋租金有着本质的区别。Jd内部分配住房时会依照分配使用对象的职级、服役年限进行分配并收取一定的房屋维修成本、清理卫生等基础性费用，简称房租，“此房租”系指服役期间保障住房为主的带有福利性质的象征性管理成本费用，与民法意义上的基于双方平等主体之间签订房屋租赁协议中约定的“房租”不是一个概念。
5 _" L, n. |1 o二、原被告未签订过任何租赁合同，并非合同法律意义上的平等民事主体。6 h- B: F I7 @6 W. ]! L S' o4 m
被告曾系原告单位有着25年军龄的jd转业干部，涉案房屋系被上诉人于2001年（服役期间）依据jd住房分配相关规定，即依据jd内部行政管理规定，合法取得房屋的居住使用权。虽然被告已于2007年3月退出现役，转为预备役,但原告方一直未按国办（2000）62号文件要求落实转业军人的住房保障，未与国家及jd房改政策衔接配套，被告转业后没有从jd和地方安置单位享受到相应的各项住房待遇，也从未领取到住房补贴，jd住房档案更从未移交地方,原告理应保障被告的住房待遇。
4 i: b5 m6 I- ]* i被告继续居住在该房的权利是上诉人依据《jd转业干部住房保障办法》（国办、军*办（2000）62号）文件要求作为一名符合条件的转业军*人应当享受的，此结果是军*地方面未落实上述文件保障义务的结果。在此情况下，住房关系并不直接可转化为一般民事主体之间的合同法律关系，本案涉及的纠纷不是普通的民事租赁行为，而应该是原告与被告之间住房保障历史遗留问题纠纷，是jd转业工作未完成职责的相关结果。5 s& f' }$ Z" s p$ y5 N
三、案诉所称追索相关债务没有法律上的依据。8 T$ W& ^7 j& s- n+ W
民法典第一百一十八条：【债权的定义】民事主体依法享有债权。债权是因，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。
9 M' t7 S3 U `/ v案涉行为不产生上述条款债的法律构成，因落实政策造成的遗留问题不可以划入法律争端解决的范畴，亦即本案所涉之情形不属于“合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定（注jd内部规章并不属于法律）”形成的债的范围，换言之，以其内部规章收取相关自拟之“债”于法无据。
. J( {' Z7 g" X" K: a: N民事诉讼是解决平等民事主体之间争议的诉讼，原告在2000年给被上诉人分配住房时，被告是原告单位的一名干部，原告与被告是服从与被服从、领导被领导的关系,双方并没有书面的房屋租赁合同，此种争端不属于人民法院受理民事诉讼的范围。9 X) N5 g' Y/ p! u# X- z% B4 Z
本案实质系jd内部分房引起的占房、腾房纠纷的遗留后继，与转业政策没有落实到位有关，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条:”凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策行政的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾退等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提出的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”，象征（福利）性房租的收取纠纷当属此列，不属于人民法院主管工作的范围。$ W6 }4 P' }+ q; m: H; _
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# K0 ]: V! w8 W# n: F1 f题图 摄影｜柴青海
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【柴青海】北京律禾影视传媒公司艺术总监、北京市邦盛律师事务所合伙人、时评撰稿人、中国法学会会员、中国上市公司法律风险实证研究课题组行业研究员、人力和社会保障部高级企业（法律）风险管控师、北京企业法治与发展研究会投资促进研究中心副主任；《聚焦时代-是与非》、《京律拍案》丛书主编、《房地产与建设工程法律问题及解决之道》编委；《中国投资促进》法律栏目撰稿；北京市律师行业优秀律师；北京市海淀区律师协会（三、四届）理事；北京市海淀区律师协会财务与资产管理委员会主任；北京市海淀区法院调解员；北京市第11次律师代表大会代表；北京市律师协会军融法律委员会副主任；北海仲裁委员会/北海国际仲裁院仲裁员；平凉仲裁委员会仲裁员；中关村英普斯蔓软件行业知识产权促进会调委会调解员;北京市摄影家协会会员。
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发表于 2024-10-8 14:43:14
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