二手房营改增落地 你将少缴多少税？

阳光普照王

3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称通知），备受关注的二手房交易营改增政策落地。

通知显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外**的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外**的，免征增值税。

4 D: R- T) O9 p' H对于北上广深四个一线城市，通知要**买2年以上（含2年）的非普通住房对外**的另作规定，以**收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

对于一线城市的“特殊待遇”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，可通过此类征收率的方式，适当进行市场管控，进而抑制部分投资投机需求。
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严跃进表示，对于普通住房，持有2年后进行**，相应的增值部分可以归房东所有，其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。
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二手房交易的增值税政策基本平移了之前的营业税政策，但计税方法并非此前传言的（售出价-买进价）×5%。
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9 R- a+ M; T5 H6 x8 x通知显示，二手房交易应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率。
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9 D) s, L9 n; T) a0 T5 a/ F9 J一套210万元的普通住宅满2年，应纳税额=210÷（1+5%）×5%=10万元；营改增之前的征税额=210×5%= 10.5万元。

- D& j% g; f! a" P显而易见，同等条件下的征税条件，营改增后较之前税收成本节约4.76%。
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. y2 f( q. X' P$ V1 O6 i房地产营改增之后 哪些**可以抵扣

每经记者 杜冉乐
7 `  w5 [! }6 Q9 b$ _  J% q
, J- k, B) ~: r. b8 E7 {一石激起千层浪，最近召开的国务院常务会议明确了自5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。

% f- U/ `1 B4 r" y- {1 H随着营改增时间表日益临近，对房地产企业来说，哪些进项税额可以参与增值税抵扣？房地产营改增最大的难点在哪里？

8 r$ X/ J7 _. ^( O多位房地产财税专家表示，房企可抵扣**越多越好，但目前进项税抵扣有限，很多事项须待细则落地，且个案差异较大，不能一概而论。
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* d8 U- g3 Z. @0 g房地产进项税抵扣项有限
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& _, q: L; P, H) |3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

+ n% v3 Z# S! l7 {以此来看，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。

中汇（四川）税务师事务所一位资深财税人士告诉《每日经济新闻》记者，营业税是价内税，增值税是价外税，主要区别在于，后者是针对收入和成本之间增值部分按照一定税率计税。
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对房地产开发企业来说，以前所征收的营业税到底是什么？包含哪些具体项目呢？
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6 d9 J; A+ C* s- T房地产营业税，顾名思义就是针对房地产企业**和个人**房地产过程中所征收的税。
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《每日经济新闻》记者注意到，2011年10月底，经国家财政部与国税总局审核通过并联合下发《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》。该文件第25条规定，纳税人**土地使用权或者**不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
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实际上，在房企“预售制”模式下，预收款成了他们主要的回款及现金流来源之一。也就是说，房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。
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国税总局在日前发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中提到，房地产开发企业采取预收款方式**所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

, t: ~0 m% P9 b2 T0 T在房地产开发企业主营成本构成中，包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。
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在营改增过程中，到底哪些可以进项税抵扣？中汇（四川）税务师事务所前述资深财税人士介绍说，“建安成本那一块是可以抵扣的，建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金，这些是不可能抵扣的，像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。
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不利于品质房企“甲供材”？

营改增试点范围的扩大，在房企内部产生了不少争议，其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。

2 D& S9 Y0 w/ f" e在亚信控股集团董秘荣腾洪看来，营改增之后，这实际上会增加房企税负，首先是税率，营业税3%~5.6%，增值税11%~17%。以二手房交易为例，一套100万元的房子，卖到200万元，按原来只上5.6%的税率，现在按100万元差额的11%或17%，税负有所提高。

. c( v5 q4 B" s8 _; m/ i4 [5 _" V4 d+ a“在房企实际操作中，增值税可抵扣进项税，但上游企业很多没办法提供**。”荣腾洪表示。

7 t; d$ J/ a$ D5 N/ n: W前述资深财税人士举例说，在没有“甲供材”（编者注：甲方提供建安材料）的情况下，房企让建安企业包工包料，一张**开回来，直接按11%抵扣，如果单独买材料按17%，当然有利于他，但部分房企要求“品质”，他们自己去“甲供材”，但能否实际抵扣仍是未知数。

“按国务院的税改设计，对行业来说，是降低负担的，每个企业的经营周期不一样，落实到每个企业会有差异。老项目按老办法，按征收率，但具体细则没出来，我们也不敢说。”前述资深财税人士强调说。

0 @$ ]3 p* Z& s* D* V2 t土地购置费能否获得进项税抵扣？在前述资深财税人士看来，现在房企都是“招拍挂”拿地，都有**，像2006年以前的项目可能没有这种**，但2007年以后都不会存在了，这些统一归为老项目，营业税按5%税率征收，现在可能会按一定的征收率，征收率是价税合一，相比较营业税会下降。

前述资深财税人士表示，5月1日以后，房企新项目实施营改增，能够抵扣进项，收入按增值税划段后税率是11%，这取决于抵扣这部分，增值税按增值额，也就是毛利那部分缴税。

“像价值100万元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80万元，增值税是20万元的11%，关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣，不动产成本的进项部分抵扣事项，目前不太明确。”前述资深财税人士强调说。

对于即将到来的营改增大潮，房企应如何做好税收筹划？前述资深财税人士表示，目前还谈不上税收筹划，房企该交的营业税缴清楚，等于你的纳税义务时点暂未发生，中间有一个过渡期，能把自己的税理清楚，比如你有商业地产，你是**还是自持，细则出来之后，根据自己的情况才有可能筹划合理节税。
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“在财务上，你要对增值税这个税种特性了解，包括**的管理、财务核算以及合同等，因为营业税是价内税，增值税是价外税，你的合同金额是含税金额，还是不含税金额。”前述资深财税人士建议说。

齐鲁兵360361

营业税是价内税，增值税是价外税——知道这些就好。

刀客1

只要减税就好。。。。。。。。

haikongjun

减税{:1_318:}{:1_318:}

细长水流

看帖学习了，感谢楼主的分享！

雪上行

只要能减轻老百姓的负担就好。

杜康忘忧

这好。。。。。？。。？？

紫北星辰

7 t4 X/ U/ C) G# S6 @! X% S只要能减轻老百姓的负担就好。

乡音未改1111

只有房价降下来，老百姓能买的起房，有房住就好！