业主未支付物业维修基金、物业费，开发商能否以此为由推迟交房？

广州杨挺律师

在商品房**合同签订过程中，不少开发商基于自身便利考虑，利用其既是商品房开发商，也是后续物业管理公司出资人的优势地位，通过格式条款的形式，将购房款、名种税费、物业维修基金以及先期物业管理费等费用加以“捆绑”，作为其向购房者交付房产的前置条件，购房者不缴纳上述款项，开发商就不予交房。这种做法是否合理呢？由此产生逾期交楼时，业主能主张违约金吗？

笔者曾在恒大地产担任法务，遇到过不少类似情况，下面通过一个案例来探讨一下。

【基本案情】

2015年9月12日，林某与A公司签订商品房**合同一份，约定林某**A公司商品房一套，购房款总计296万元（首付89万元）；合同约定，A公司应在2016年10月31日前交付房屋给林某，逾期交房时，林某要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，A公司按日向林某支付巳交房价款万分之三的违约金。该合同包含多个附件，其中补充协议记载：“在房屋交接之前，买受人应依约付清所有购房款及违约金（如有），并缴清由出卖人代收代缴的有关税费，以及第三方要求买受人于进户前必须缴纳的各项费用（如维修资金等）（如有），否则出卖人有权延期交房，直至买受人全面履行义务为止，而无需承担逾期承房责任。‘’

之后，林某按约向A公司支付296万元的房款。2016年10月底，A公司向林某发放了该小区入户通知书和交房费用明细结算单各一份，告知林某其定于2016年10 月28日至2016年10月31日集中交房。交房费用明细结算单载明林某应缴纳的费用包括物业维修基金13274.5元、物业管理费7023.6元。林某在收取上述材料后，多次要求A公司交房，A公司以林某未缴纳物业维修基金等费用为由拒绝**房屋过户手续。

2017年12月1日，林某将A公司诉至法院，要求A公司立即交付房屋，并赔偿林某自2016年11月1日起以购房款为本金按日利率万分之三计算违约金。

【法院裁判要旨】

浙江省台州市路桥区人民法院经审理认为：本案的争议焦点在于A公司是否存在逾期交房及如果存在逾期交房的事实，违约责任如何承担。

1、本案中，林某与A公司之间所签订的商品房**合同及附件，系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方须依合同履行。

2、A公司作为格式条款的提供方，不应将买受人的从给付义务的履行作为对抗自身履行主给付义务的前置置条件，从而排除对方在付清房款后在约定时间内收取房屋的主要权利，故前期支付物业维修基金不应成为A公司延期交房的有效抗辩，A公司应按合同约定时间交付房屋，否则其构成逾期交房。

3、商品房**合同中，出卖人的主给付义务是交付讼争房并转移其所有权，买受人的主给付义务为支付购房款。买受人已履行了其主给付义务，则出卖人应依约履行其主给付义务，即交付房屋。出卖人以买受人未缴纳物业维修基金等为由拒绝交付房屋，构成了逾期交房，理应按约支付违约金。

4、物业维修基金的用途为新商品房和公有住房**后的共用部位、共用设施设备维修，A公司作为开发商已为其代付，林某应在约定交房之日前付清该款，但本案A公司直至 2018年6月1日方才支付，亦存在违约情形。根据本案的实际情况，结合买受人未及时缴纳物业维修基金的事实，将本案的违约金减半调整为259296元。浙江省路桥区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：

一、A公司A公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿林某林 某违约金259296元；

二、驳回林某林某的其他诉讼请求。

林某、A公司均不服一审判决，提起上诉。浙江省台州市中级人民法院经审理认为：一审法院根据本案的实际情况，结合买受人未及时缴纳物业维修基金的事实，将本案的违约金调整为259296元合理合法。台州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作岀如下判决：驳回上诉，维持原判。

本案中，法院行使了较大的自由裁量权，对违约金的数额进行了调整。可以想见，类似情况下，各地法院会有不同裁判标准，但总体思路应当是一致的，那就是，开发商不得以业主未缴纳物业维修基金、物业管理费等为由，推迟**交房手续，若因此产生逾期交房，开发商应当承担相应的违约责任。

cjn_9780

这个案例在台州是否有标杆作用？

广州杨挺律师

cjn_9780 发表于 2021-2-5 11:19
这个案例在台州是否有标杆作用？

违约金的数额由法官行使自由裁量权，不同的案情有不同的裁判标准。但总体原则是：开发商不得以业主未缴纳物业维修基金、物业管理费等为由，推迟**交房手续，若因此产生逾期交房，应当承担相应的违约责任。台州也是如此。

cjn_9780

说明格式合同还是保护弱势群体。

1755663940

判决的令人伩服我所在地区与其类似案件所判相差甚远有官商勾结之嫌心情不悦

广州杨挺律师

1755663940 发表于 2021-2-23 02:15
判决的令人伩服我所在地区与其类似案件所判相差甚远有官商勾结之嫌心情不悦

可以考虑上诉